苏州美，美在迷人的自然风光和独特的古城风韵。作为城市之“核”，一方面苏州姑苏区集中了1000多个老微小区。这些小区是构成古城肌理不可或缺的“细胞”；但另一方面，部分小区设施陈旧、环境脏乱等现实问题也成为影响古城治理的痼疾，困扰着各级政府部门。面对现实问题，当地大胆实践，采取政府引导、企业运作、居民参与的多方协作形式精准有效地做好小区物业服务和管理，提升居民的获得感和幸福指数，闯出了一条成功的路径。

　　一个老旧小区的“新生”

　　来自外地的张先生近日去苏州姑苏区金阊街道三元三村探访亲友。走进小区，只见道路清洁平整、车辆有序停放、绿化郁郁葱葱……对比起数年前破旧脏乱的旧印象，张先生一时间竟怀疑自己走错地方了。

　　三元新村的美丽“蝶变”是近期的事情。位于苏州古城西端的三元三村始建于上世纪80年代，有居民4700户，141幢居民楼，占地30万平方米，是苏州面积体量最大的老旧小区。该小区内既有学校、超市、菜场、餐饮店等公共配套设施，也有机关家属区、企业家属区、动迁居民区等混杂居住片区，由于内部功能规划混杂、交通拥堵和建筑破旧失修、基础设施不足，居民意见很大，虽然历经多次整改，但收效甚微。

　　这个“硬骨头”如何啃下？在市、区大力支持下，金阊街道决定通过以共享物业为突破，“让专业的人做专业的事”在精细现代化治理模式道路上不断探索前行。通过政府主导、企业运作以及居民参与的合力，逐步解决小区失管问题，提升辖区群众的幸福感。在解决历史遗留问题、提升城市服务温度的同时，探索出一条多方联动、共管共治的社会治理成功路径。

　　2019年9月，金阊街道办事处引进苏州联谊物业开始全面接手三元三村的物业管理工作。联谊物业进驻小区后，迅速进入角色，一边办理好物管交接，一边对小区情况进行全面摸排，了解症结所在，倾听业主意见和建议。按照政府人居环境整治和文明城市创建要求，联谊物业依靠市场化运作，先后投入680万元，对小区进行“手术刀”般的细化管理和整治：物业公司对商业区和住宅区进行科学分隔化管理，既确保生活配套服务正常供给，也保证小区业主生活不受干扰。在此之上，物业完成了面广量大的车位改造650个、绿化修剪补种4500平方米、门禁道闸安装12套、监控探头盲点布控120点、生活区域和商业街的区域隔离200米、卫生死角清理100处、增加小区非机动车充电点12处，对小区主出入口进行全面立面改造，建成了居民便民广场……以往脏乱的小区环境焕然一新。

　　管理和服务的最高境界是润物无声。如何从单纯的“管理”中跳出来，向有温度的“服务”转变，考验着物管单位的智慧和能力。根据三元三村老年居民众多，生活出行不便等特点，联谊物业还在严格筛选的基础上将现代居家养老和专业护理服务引进小区，联手专业的医疗护理和养老机构，推出物业管理与上门护理服务相结合的新物管模式，使数量众多的老年居民们足不出户，就能享受到专业的护理服务，受到了居民的热烈欢迎。昔日的脏乱小区民风和谐、安全整洁，成为人们争相打卡的“网红小区”。

　　没有“围墙”的幸福“生活圈”

　　一项统计数据显示，目前苏州市姑苏区共有登记在册住宅区域1014个，其中2000年以前建造的老旧小区312个，有5000多幢房屋、16万户居民；3幢及以下或居民户数不足30户的零星住宅区域334个；无物业、非自治、零星的居住区为483个。

　　老微小区多，给古城改造和社区管理带来了不少掣肘难题。

　　城市老旧小区改造是一项系统工程，它事关民生福祉和社会稳定。通过老旧小区改造，既解决城市管理“顽疾”，又有效缓解城市管理的各种矛盾，让居民生活环境和设施都得到根本提升。

　　面对现实问题，姑苏区一些街道“大工委”、社区党组织、业委会、物管单位多方联动，彻底打通老旧小区管理改造的“任督二脉”，实现资源共享、服务共享、多方互助，“共享物业”蔚为风尚。

　　冬日午后，苏州姑苏区十全街相王弄49号小区内，几位居民阿姨有的在健身，有的在晒太阳、拉家常，显得其乐融融。

　　今年80岁的周阿婆在相王弄49号小区已经居住生活了近20年，说起小区这两年的变化，老人脸上漾满了笑容，“现在的小区既安全，又舒心整洁，像换了个样……”和周阿姨一样，说起小区这两年脱胎换骨的改变，其他的老业主们也纷纷竖起大拇指，夸赞现在的物业服务“交惯灵”。

　　相王弄49号小区建于20世纪90年代，共有8幢楼房262户人家，是一个典型的“老微小区”。在物业进驻之前，这里长期处于物业管理“真空”状态：小区内广告“牛皮癣”随处张贴、垃圾随处丢弃、非机动车随处停放，有时连正常的行走都变得困难，居民反响强烈。

　　2015年，苏州联谊物业接下了小区物业服务。彼时，小区每户居民年物业管理费只有100元。由于物业费标准低，居民户少，并且小区没有停车位，没有其他收益，一些物管单位都无意接手。在当地街道和物业的谋划下，小区与带城桥路47号、南石皮弄20号网师花园等9个存在类似问题的老微小区，形成了资源共享、人员共享、服务共享的大物管理念。

　　小区“围墙”打破，物业管理资源实现共享，小区公共设施等也有了“共享”机会。共享物管的几个小区彼此相邻，大多步行十分钟即可到达，小区居民也乐意彼此走动。南石皮弄20号小区，属于典型的拆迁回迁老小区，原先没有老年活动室。实行“共享物业”后，带城桥47号小区的老年活动室对南石皮弄20号业主实现了共享，居民在一起打牌、下棋、听评弹，显得其乐融融；而吴衙场21号、网师园等小区的车位资源也与其他车位紧张的小区实现实时错峰共享，解决了小区居民头疼的停车难问题，真正实现了区域内各项资源利用最大化。

　　“共享物业”让老微小区焕发新生

　　联谊物业的负责人任贾荣是一位土生土长的“老苏州”，对古城有着特殊的感情。十余年前，事业风生水起的任贾荣不顾亲友反对，开始涉足古城老微小区的物管服务。在任贾荣看来，苏州古城区特有的格局决定不可能推倒重新规划，小区整治管理只有在尊重原有基础之上，进行新的探索。这既要有“螺蛳壳里做道场”的精细和智慧，也要有一张蓝图绘到底的决心和勇气。推行“共享物业”，将多个彼此分散的老旧小区整合为有机联系的小片区，共享水电维修、绿化养护、公共服务设施等一套物业管理资源，以机动作战、集约管理促成管理延伸和覆盖，实现了多方效益最大化，真正做到让业主“出门放心”，“回家舒心”。

　　“初吃螃蟹”的任贾荣尝到的不是鲜美，而是苦涩：联谊物业公司最初接管的4个小区中，平均每个小区的年物业费收取每户仅有100元，一年的物业费根本不足以支付小区物业管理的日常运营成本，更别提环境提升、配套跟上。面对“进”还是“退”的抉择，联谊物业选择了坚守。2018年下半年，在双塔街道的支持下，联谊物业开始试水，把接管的网师花园、带城桥路47号、南石皮弄20号四个小区作为试点，620户业主、总面积45000多平方米开始共享一个物业管理团队。

　　从“一家物业分管4个小区”到“4个小区共享一家物业”，最关键的变化是人力资源的有效释放。共享模式下的4个“微小区”，可以看成是一个中型小区的四个组团，物业公司在每个小区设立一个固定门岗，巡逻保安、保洁工、绿化工、维修工等则由4个小区共享。“小区之间几步路就能到，在保证安保、服务质量的前提下，人力成本至少降低三成。加上盘活各类资源，能够收支平衡，甚至扭亏为盈。”任贾荣说。

　　在此基础上，双塔街道又将周围3个小区“打包”给联谊物业。由于工作得到业主广泛认可，有业主主动补缴前几年未收缴的物业费、停车费。2019年末即实现盈利。

　　变化显而易见：物业工作人员走出值班室，腿更勤了，责任心更强了；信息捕捉和意见沟通更顺畅了；公共设施资源共享更融洽了。一堵堵厚实砖墙在共享物业管理模式的化解之下顿时消解，化作各个小区之间的“连心桥”。共享物业闯出了一条成功之路。在组织部门的指导下，联谊物业还成立了“联谊相映网师同行”行动支部，试行“一核双联”党建工作法，聚合社区党委（支部）、小区业委会等组织的群体力量，全面提升老旧微小小区的管理服务能力，增添居民生活获得感和幸福指数，现在，任贾荣旗下的联谊物业已经服务接管了古城区27个小区，其中80%属于老微小区。（孙殊颖 苏轩）